Plus-value

En Espagne comme en France, on utilise régulièrement le terme de plus-value (« plusvalía ») lorsqu’on parle d’immobilier. D’une manière générale, la plus-value désigne la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition d’un bien. Mais le terme de « plusvalía » peut prêter à confusion dans la mesure où en Espagne, il est le plus souvent utilisé pour parler de l’impôt de « plusvalía municipal », calculé au niveau de chaque municipalité indépendamment du bénéfice réalisé dans le cadre d’une opération immobilière d’achat et de revente d’un bien. L’impôt sur la plus-value réalisée dans une opération de ce type s’appelle la « ganancia patrimonial ».

Dans cet article, nous traiterons des deux impôts suivants qui sont dus lors de la réalisation d’opérations immobilières:

• La « plusvalia municipal », ou impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine (« IIVTNU »).
• La « ganancia patrimonial », ou taxe sur la plus-value réalisée entre l’acquisition et la revente d’un bien immobilier.

La plusvalia municipal

Il s’agit d’un impôt défini au niveau de chaque municipalité, et qui se calcule en fonction de la valeur cadastrale d’un bien et du nombre d’années au cours desquelles le vendeur en a été le propriétaire.

Cette taxe ne dépend donc pas du prix d’achat ou de vente d’une propriété, mais de la variation de la valeur cadastrale du bien et de la municipalité où il se situe.

• Lorsque qu’une vente est réalisée, il revient au vendeur de s’acquitter de la plusvalia municipal (hormis en Navarre où c’est l’acheteur qui doit la régler). Cette taxe doit être réglée qu’il y ait ou non un bénéfice réalisé lors de la revente du bien.
• Lors d’une donation ou d’une succession, c’est l’héritier qui doit s’acquitter de cette taxe.

Comment se calcule la plusvalia municipal?

La plusvalia municipal ou IIVTNU se calcule en tenant compte des valeurs suivantes:

• La valeur cadastrale du bien (visible sur les reçus de l’IBI)
• Le nombre d’années écoulées depuis l’acquisition du bien (à partir de 20 ans, l’impôt n’augmente plus)
• Le coefficient d’augmentation établi par la municipalité (voir le document pdf).
• Le taux d’imposition établi par la municipalité.

Il faut noter que depuis mai 2017 et la sentence du tribunal constitutionnel qui a déclaré nul cet impôt, de plus en plus de propriétaires se font rembourser cet impôt par les municipalités. Le 9 juillet 2018, le tribunal suprême a déclaré que les propriétaires vendant à perte étaient exonérés de cet impôt. Il est important de noter que le délai pour demander le remboursement est de 4 ans à compter de la date de la signature de l’acte de vente.

La ganancia patrimonial

Cet impôt n’est du que si le propriétaire a réalisé un bénéfice entre l’acquisition et la revente du bien. Si le prix de vente est inférieur au prix d’achat, il n’y aura pas d’impôt au titre de la ganancia patrimonial.

Un certain nombre d’éléments sont à prendre en compte pour le calcul de cette taxe:

• Si le propriétaire du bien a plus de 65 ans au moment de la vente du bien, l’impôt n’est pas dû;
• Certains frais sont à déduire lorsqu’on calcule le bénéfice imposé: les frais de notaire et de registre payés par le vendeur, les frais de gestor, ainsi que les frais liés à l’annulation de l’hypothèque éventuelle pesant sur le bien;
• Si le bien a été acquis avant le 31 décembre 1994, des réductions d’impôts peuvent être appliquées;
• Si les fonds obtenus lors de la vente du bien sont réinvestis dans un délai de deux ans dans un bien à usage de résidence principale, l’impôt peut être partiellement réduit ou même annulé en fonction de la quantité réinvestie.

Comment se calcule la ganancia patrimonial?

En principe, l’impôt de ganancia patrimonial se calcule en appliquant une taxe de 19% sur la plus-value réalisée entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien.

Par conséquent, on doit payer les deux impôts lorsque le prix de revente d’un bien est supérieur à son prix d’acquisition?

Oui et non. Les deux impôts sont différents et doivent se payer séparément. Cependant, on déduit dans le calcul de la ganancia patrimonial le montant réglé au titre de la plusvalia municipal. Par exemple, si on a obtenu un bénéfice de 3000 EUR sur la revente d’un bien et qu’on doit régler une taxe de plusvalia municipal de 3000 EUR, on considère que le bénéfice réalisé est nul, et donc n’est pas sujet à l’impôt de ganancia patrimonial.

En cas de doute, ou si vous avez besoin de conseils concernant les sujets abordés dans cet article, vous pouvez vous rapprocher de nous, notre équipe d’Espagne Select sera heureuse de pouvoir répondre à vos questions.