Auto promotion Immobilier

Procédure pour faire construire

Afin de vous aider à construire votre maison, nous vous proposons à continuation un guide d’aide des procédures dans l’auto-promotion. Le processus est similaire à toute promotion immobilière et pourtant avec une série d’obligations techniques, légales et administratives auxquelles vous devrez vous conformer.

Avec notre guide, vous pourrez vous orienter plus facilement et optimiser temps et moyens.

PHASE CONCEPTION ET AVANT TRAVAUX

  1. Recherche et achat du terrain
    Une fois choisi l’emplacement correct où construire, vous devez vous assurer de vérifier une série d’aspects importants pour assurer la viabilité du projet.

    1. Documentation à demander auprès de la Mairie:
      – Vérifier la référence cadastrale et la nature du terrain à la mairie afin de savoir s’ il est bien constructible.
      – Consulter le PLU (plan local d’urbanisme) et donc les caractéristiques urbanistiques du terrain afin de respecter les règles et ordonnances municipales et maitriser la faisabilité de la parcelle : superficies, gabarit et hauteurs maximales, implantation et retraits…
    2. Documentation nécessaire pour homologuer la propriété
      Demander information du terrain au registre de la propriété pour vérifier qu’ il est libre de charge, prélèvements et/ou servitude.
    3. Recherche de financement
      Dans les cas de besoin de financement, vous devrez consulter avec la banque les conditions de crédits offertes pour l’auto-promotion.
    4. Achat du terrain
      Une fois vérifié que le terrain n’a pas de charge en cours et avoir clarifié le financement, vous pouvez procéder à l’achat.
    5. Inscription au Registe de la propriété
      Une fois l’achat -vente réalisé, vous devrez inscrire l’acte d’achat du terrain au registre de la propriété afin  d’enregistrer l’achat-vente et ainsi payer les impôts.
    6. Notification du cadastre
      Une fois l’acte d’achat inscrit au registre de la propriété, nous devrons porter une copie à la Mairie afin de les informer. La Mairie le communiquera par la suite au cadastre.
  2. Engagements nécessaires
    1. Recrutement de la maitrise d’œuvre pour la rédaction des projets et contrôle des travaux. Vous devrez engager une étude d’architecture qui réalise le projet le plus adapté á vos intérêts et besoins, avec une expérience suffisante pour maitriser le budget et obtenir un niveau de qualité d » exécution élevé. Avec lequel, vous devrez engager une série de phases.

      Phase 1 avant-projet sommaire (APS)

      Cette première phase inclue tout l’ensemble de plans et croquis qui définissent l’idée générale du projet.

      L’architecte nous présentera les premiers croquis en accord avec les nécessités et désirs du client (nombre de chambres, de salles de bain, surfaces SDP/SHAB ) tout en s’adaptant aux solutions techniques, la réglementation en vigueur et les coûts finaux estimés.

      Phase 2. avant-projet définitif (APD)

      C’ est un projet rédigé par un technicien qualifié selon la loi d’ordonnance de l’édification (LOE).  Il s’agit d’un architecte qui développe l’ensemble de plans qui expliquent le projet, une notice descriptive et un devis général. Il inclue les caractéristiques urbanistiques afin de préparer le permis de construire auprès de la mairie (PC)

      Phase 3. Permis de construire et projet d’exécution (PC et DCE)

      Une fois toutes les décisions accordées avec le client, la maitrise d’œuvre rédigera le dossier de conception générale et le dossier de consultation des entreprises (CCTP) : tous les plans, solutions et détails constructifs nécessaires pour l’exécution du projet ainsi que l’étude technique du projet : structures et d’installations (climatisation, électricité, plomberie, chauffage) qui permettrons de demandé le permis et consulter les entreprises qui construiront le projet.

      Phase 4. Direction de travaux.

      Pendant l’exécution des travaux, l’architecte exercera la responsabilité de direction et suivi de chantier.

    2. Recrutement de la direction facultative du chantier.
      Pour mener à bon terme l’exécution de la maison, vous devrez engager en plus du directeur de chantier (architecte) un directeur technique de travaux ( architecte technique ou ingénieur de l’édification) chargés du fonctionnement correct des travaux pendant le chantier.
    3. Recrutement de l’étude de sécurité et santé.
      Il est nécéssaire le recrutement d’une étude de sécurité et de santé pour l’obtention de la licence du chantier. C’est un document cohérent avec le projet, qui contient toutes les mesures de prévention et protection technique nécessaires pour la réalisation du chantier en conditions de sécurité et santé. Il se compose de:

      • Étude de sécurité et santé (ESS). L’architecte ou l’architecte technique          peut le rédiger.
      • Plan de sécurité et santé (PSS). Il doit  être approuvé par la direction    facultative.
      • Coordination de sécurité et santé (CSS projet). Phase du projet
      • Coordination de sécurité et santé (CSS chantier). Phase de chantier. Le responsable de la coordination est l’architecte technique ou l’ingénieur de l’édification.
    4. Recrutement de l’étude et du contrôle de qualité. C’est la rédaction du plan de contrôle de qualité de la structure et des matériaux, et le technicien compétant pour cela est l’architecte technique ou ingénieur de l’édification.
    5. Contracter une assurance de Garantie décennale. L’obligation de contracter une assurance de garantie décennale  pour l’ auto-promotion établie par la Loi de Ordenamiento de la Edificatión (LOE), a été révoqué pour l´hypothèse du auto-promoteur individuel d´une propriété unique pour son propre usage.  Mais s’il se produit une transmission de la propriété dans un délai prévu par la loi, l’auto-promoteur est obligé de prendre la garantie citée dans le paragraphe antérieur pour le temps qu´il reste jusqu’ à compléter les dix ans.
    6. Contrater le plan de contrôle de qualité à la OCT (Organisme de Contrôle Technique).
      Il est responsable du contrôle de qualité des éléments structuraux durant la construction. Son recrutement est obligatoire dans le cas de contracter une assurance de garantie décennale de dommage.
      Il exerce le contrôle sur le projet et l´exécution du chantier, émettant avec anticipation un plan de contrôle de qualité.
    7. Recrutement de l’étude géotechnique.
      Cette étude a un caractère obligatoire et est nécessaire pour la réalisation de tous les travaux qui impliquent la cimentation et les travaux d’infrastructure.
      Cette étude vous renseignera sur la nature du sol et les types de cimentation adéquate au terrain  et ainsi que le dimensionnement de la cimentation.
    8. Recrutement des entrepreneurs ou d´une entreprise de construction des marchés de travaux.
      Une fois rédigé le projet d’exécution, et l´etude de sécurité et santé, il sera possible de lancer la consultation  des entrepreneurs et choisir les entreprises qui vont exécuter le projet.
    9. Autres
      De caractère particulier, il a des cas où il est nécessaire aussi de demander un projet de division parcellaire, une modification ou dérogation des paramètres urbanistiques, un permis de démolir mais ce ne sont pas des situations répandues
  3. Obtention de la licence de travaux et autres autorisations administratives.
    1. Sollicitude de la licence urbanistique.
      Avant de commencer les travaux, vous devez demander à la mairie correspondante, le permis de construire. La documentation demandée varie suivant les mairies pouvant inclure d´autres demandes telle que la contratation du plan de la gestion des déchets de la construction ou la contratation de la gestion des déchets de construction.
      Pour cela vous devrez payer au départ  la taxe pour la concession de la licence et le paiement de l´impôt de construction et travaux. Dans les deux cas, les montants varient suivant la municipalité où se trouve le terrain.
      Les mairies donnent 1 mois pour la concession des travaux mineurs et donnent 3 mois pour la concession des travaux majeurs. Passé ces délais sans avoir une notification de la part de la mairie, la licence est obtenue par silence administratif chaque fois que les paramètres urbanistiques soient respectés.
    2. Pré avis du début du chantier.
      Le promoteur doit informer à la Délegation Provinciale du Travail, le commencement des travaux de construction bien à l´avance, indiquant la relation des entreprises qui vont participer. A ce moment il faut vérifier que le constructeur ait demandé  l´ouverture du centre de travail, la présentation du plan de sécurité et santé et l´acte d´accord de ce dernier.
    3. Déclaration d’ un nouveau chantier en construction.
      Cette procédure est l’inscription initiale de la propriété au Registre de la Propriété pour laquelle nous devrons formaliser acte public devant Notaire et dans lequel nous devrons décrire la future propriété. Ce n´est pas toujours essentiel de le réaliser avant le début du chantier mais il est peut être demandé par la Banque à qui nous demanderons le crédit.
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PHASE DURANT LES TRAVAUX

  1. Démarrage officiel des travaux. Acte de Skateout.
    Les travaux commenceront avec la signature de l´acte de Skateout et le démarrage des travaux qui devront être signé par les parties impliquées, le Constructeur, la Direction facultative (maitrise d’œuvre) et le Promoteur (maitrise d’ouvrage).
  2. Paiement pour les certifications de chantier au Constructeur.
    Le certificat de Chantier (et visas des ouvrages) est un document, un compte rendu que rédige la Direction Facultative du chantier où elle décrit le travail réellement exécuté jusqu´à la date de la réalisation. Les paiements à l’entreprise de construction se réaliseront suite à ces certifications et visas de chantier pouvant ainsi vérifier le juste prix entre le construit et le facturé.

ACHÈVEMENT DES TRAVAUX

  1. Certificat final du chantier.
    Pour formaliser la fin du chantier l’architecte et l’architecte technique devront signer un document de conformité architecturale qui accrédite que le chantier s´est réalisé suivant le projet et qu’ ils sont responsables des travaux en tenant compte des termes de garantie qu´établie la Loi. C´est à ce moment que la Direction Facultative et l’entreprise de Construction se font payer les honoraires dûs au chantier.
  2. Acte de réception du chantier.
    Acte pour lequel le constructeur, une fois conclu, fait la livraison de l’acte au Promoteur et est accepté par lui. Dans la réunion est aussi impliquée la direction facultative.
    L’acte pourra se réaliser avec ou sans réserve et devra englober la totalité des travaux et des phases complètes et terminées des travaux, quand cela est accordé par les parties.
    Le Promoteur pourra aussi rejeter la réception des travaux s’il considère que cette dernière n’est pas terminée ou ne s’adapte pas aux conditions contractuelles.
    Dans tous les cas, le rejet devra être informé par écrit dans l’acte, où sera noté le nouveau délai pour effectuer la réception.
    Sauf convention contraire, la réception des travaux aura lieu dans les trentes jours qui suivent la date de la fin des travaux, accréditée dans le certificat final du chantier, délai dont on tient compte à partir de la notification effectuée par écrit au Promoteur.
    La réception sera tacitement produite si passés trentes jours depuis la date indiquée, le Promoteur ne manifeste pas de réserves ou rejet par écrit.
  3. Dossier des ouvrages exécutés (DOE).
    On devra en donner une copie au propriétaire et au collège d’architectes; et  contient toute la documentation nécessaire pour la légalisation du chantier.
    Contient:

    • Copie de l’acte de réception
    • Relation Identificative des agents
    • Instructions d’usage et maintenance de l’édifice. Livre de l’édifice.

LÉGALISATION DES TRAVAUX

  1. Liquidation définitive de l’impôt des constructions.
    C’est la déclaration tributaire où apparaît le coût réel du chantier et doit être payé dans un délai maximum de 2 mois  suite à la fin des travaux (date du certificat final des travaux).
  2. Licence de première occupation ou certificat de compétence.
    Suivant les communautés, vous devrez demander à la mairie la Licence de Première Occupation ou demander la rédaction du certificat de compétence qui doit se renouveler tous les 15 ans et solliciter de nouveau si ce sont réaliser des changements importants dans la propriétété actuelle. Il s’ agit d’un certificat de compétence signé par un technicien habilité et livrer à la Direction générale de la propriété. Avec ces documents vous pourrez gérer les inscriptions aux services  d´eau, d’énergie électrique. gaz et téléphonique (concéssionnaires).
  3. Acte de la déclaration de chantier nouveau.
    C’est un document que rédige le Notaire et dans lequel se décrit  ce qui s´est construit.
    Pour autoriser les actes de déclaration de chantier nouveau, selon la LOE, les notaires exigeront pour son témoignage l’apport de l’acte de conformité, l’approbation et autorisation administrative qu´exige le chantier selon la législation de l’ordenation territoriale et urbanistique, comme le certificat expédié par le technicien compétant  et porteur du réglage de la description du chantier au projet qui a été objet de cet acte administratif.
    Traitant des actes de déclarations de chantier nouveau terminé, exigeront en plus
    de la certification expédiée par le technicien compétant porteur de l’achèvement de ce dernier conforme à la description du projet. L’accréditation de la réalisation de tous les exigences imposées par la législation réglementaire de l’édification pour la livraison de cette dernière à ses utilisateurs et l’ accord exprimé ou par silence administrative des autorisations administratives prévoyant la législation de l’ordination territoriale et urbanistique.
  4. Inscription au registre et liquidation de l impôt des actes juridiques documentés.
    L’acte antérieur devra être inscrit au Registre de la Propriété pour lier l’édification
    réaliser au terrain ou se fait le chantier.
  5. Inscription au Cadastre.
    On doit aussi demander l’inscription du chantier exécuté au Cadastre afin d´être inscrit au Impôt des biens Immobiliers.

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