Parmi les raisons qui poussent les francophones à acheter un logement en Espagne (mutation et changement de résidence permanente, installation pour la retraite, acquisition d’une résidence secondaire, etc.), l’investissement locatif occupe une place de choix chez nos clients.
L’Espagne est un pays attractif pour ce type d’investissement. En effet, avec plus de 80 millions de visiteurs enregistrés en 2019 d’après le ministère de l’industrie et du tourisme, c’est une destination prisée des touristes et des étudiants étrangers, ce qui explique la forte demande de logements à louer dans les grandes villes universitaires et dans les régions touristiques du pays. Sans parler du marché domestique classique, lui aussi conséquent avec une population de près de 47 millions d’habitants.
Comment évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?
On parle généralement de rendement locatif brut, ou de rendement locatif net. Le rendement locatif brut est calculé en divisant les revenus locatifs par le prix d’acquisition du bien. Le rendement locatif net donne une idée plus précise des gains réels de l’investisseur puisqu’il tient compte des frais et charges dont il doit s’acquitter.
Calculer la rentabilité d’un investissement locatif
Le concept le plus souvent utilisé par les agents économiques qui commercialisent de l’immobilier locatif est la rentabilité brute (ou rendement brut). Elle s’exprime en pourcentage et se calcule de la manière suivante :
Rentabilité brute = revenus locatifs annuels (X) / Valeur du bien (Y) x 100
Par exemple, si nous avons acheté un appartement 150.000 EUR (Y) et que nous l’avons mis en location pour 800 EUR / mois, soit 9.600 EUR (X) par an, nous avons :
Rentabilité brute de l’investissement locatif = 9.600 / 150.000 x 100 = 6.4%
Pour calculer la rentabilité nette de ce même investissement, il suffit de soustraire aux revenus locatifs les frais annuel liés au logement à la charge du propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété, maintenance, etc.
Dans notre exemple, si nous considérons que les charges annuelles sont de 2.000 EUR, nous avons :
Rentabilité nette de l’investissement locatif = (9.600 – 2.000) / 150.000 x 100 = 5%
Le PER
Le PER (Price Earning Ratio) est un indicateur de rentabilité souvent utilisé pour analyser la valeur d’une action par rapport aux titres d’entreprises du même secteur d’activité. On l’obtient en divisant la capitalisation boursière d’une société par son résultat net, ou encore le prix d’une action par son bénéfice net.
Cet indicateur peut être utilisé pour étudier la cherté d’un bien par rapport à un autre dans une optique d’investissement locatif. Le PER s’obtient ici en divisant le prix d’achat d’un bien par les revenus locatifs annuels perçus. Le résultat obtenu est le nombre d’années de location nécessaires pour récupérer l’argent initialement investi.
Si nous revenons à notre exemple, nous avons :
PER = 150.000 / 9.600 = 15,5 ans
En d’autres termes, dans ce cas il me faut 15,5 années de location pour récupérer les 150.000 EUR investis initialement.
En général, les zones à PER élevé sont les plus cotées, et plus un PER est faible, plus rentable est l’investissement locatif*. Les zones les moins prisées affichent en général un PER plus faible que la moyenne, mais il n’est pas toujours aisé d’y trouver des locataires.
*Le PER est un indicateur théorique, il se calcule en supposant que le loyer est payé tous les mois, il ne prend pas en compte les périodes éventuelles au cours desquelles l’appartement n’est pas loué.
Quelle information nous donne le rendement locatif ?
Une fois qu’on a visité un bien, il est relativement aisé d’estimer à quel prix on peut le mettre en location. Il suffit pour cela de consulter les principaux portails en ligne où on peut consulter les annonces des biens de la zone proposés à la location. Il y a certes une marge d’erreur, mais on peut déjà se faire une idée assez précise des prix du marché locatif.
Il y a par ailleurs un certain nombre d’institutions et d’entreprises privées fiables qui publient chaque mois, chaque trimestre ou chaque année un grand nombre de données sur le marché immobilier espagnol. On trouve notamment facilement la rentabilité brute moyenne en Espagne, par Communauté autonome, par Province et même par localité. Ainsi, si on lit dans un rapport officiel que la rentabilité locative brute moyenne est de 5% à Valence, on peut rapidement évaluer si le bien qui nous intéresse semble être ou non au niveau du marché.
Si nous savons que la propriété qui nous intéresse est en vente pour 150.000 EUR, que l’on parvient à définir le montant du loyer qu’on pourra demander au locataire, et que d’après les données publiées par la Banque d’Espagne, la rentabilité annuelle brute de l’année antérieure dans la ville de Valence était de 5%, on peut calculer la rentabilité potentielle de notre investissement et la comparer à la rentabilité moyenne sur le marché. Si le résultat du calcul est supérieur à la rentabilité moyenne, on peut en déduire que le prix auquel est proposé le bien est intéressant. Dans le cas contraire, on peut supposer qu’il est relativement cher pour un projet d’investissement locatif.
*Les données sont souvent publiées au niveau national ou provincial, et même si on trouve un grand nombre d’analyses par localité, il ne faut pas perdre de vue que la rentabilité moyenne peut beaucoup varier au sein d’une même ville en fonction du quartier.
J’ai l’intention d’investir en Espagne. Comment procéder ?
Si vous planifiez un investissement immobilier en Espagne, n’hésitez pas à nous consulter. Notre expérience et notre expertise font de nous de bons conseillers pour tous les étrangers qui ont le projet d’effectuer une acquisition en Espagne.