Bien que pays voisins et membres de l’Union européenne, la France et l’Espagne fonctionnent de manière différente sur bien des points, et notamment en ce qui concerne la réalisation des opérations immobilières.
Nous indiquons ici un certain nombre de différences souvent peu connues entre les deux pays.
Le fonctionnement des agences immobilières
Le secteur immobilier est moins régulé et moins encadré en Espagne qu’en France. On peut ainsi ouvrir une agence immobilière presque sans aucune contrainte en Espagne, alors que pour le faire en France il est nécessaire d’obtenir préalablement une carte professionnelle d’agent immobilier, qui met en valeur l’expérience et le professionnalisme du demandeur.
En Espagne, n’importe qui peut s’improviser agent immobilier, il faut en tenir compte. Les professionnels du secteur s’en plaignent, car cela contribue à donner une mauvaise image de la profession.
Chez Espagne Select Immobilier, nous recommandons aux acheteurs comme aux vendeurs de s’adresser à des agences et à des agents qui ont fait leurs preuves et qui défendront les intérêts de leurs clients. Ceci implique que chaque partie soit représentée par une structure différente, pour éviter les conflits d’intérêts. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, cela n’a pas d’incidence sur les frais puisque les agences partagent leurs commissions dans les cas où elles sont deux sur une même affaire.
Les commissions des agences immobilières
En France comme en Espagne, les commissions facturées par les agences immobilières sont généralement calculées en pourcentage du prix de vente. Cependant, les tarifs ne sont réglementés dans aucun des deux pays, et les agences peuvent fixer leurs tarifs avec une grande liberté.
En Espagne, les commissions varient selon la région, le prix et le type de bien. Elles peuvent être inclues dans le prix du bien, ou facturées à part, intégralement à l’acheteur, intégralement au vendeur, ou réparties, il faut donc bien se renseigner clarifier les choses avec chaque agence pour éviter les surprises. La commission de l’agence est généralement négociable, en France comme en Espagne, c’est un élément à prendre en compte lors de la discussion sur le prix d’un bien.
Enfin, remarquons une nouvelle fois que la pratique des agences est de collaborer et de partager les commissions lorsque l’une d’elles représente le vendeur, et l’autre l’acheteur. Le prix n’augmente donc pas si vous souhaitez vous faire représenter par une agence différente de celle de l’autre partie.
La surface indiquée dans les annonces immobilières
Alors qu’en France les surfaces sont mentionnées en référence à la loi Carrez qui définit clairement leur mode de calcul, il y a en général plus de flou dans la manière de les présenter en Espagne. En effet elles y figurent tantôt en m² construits (incluant les parties communes, murs, balcons, etc.), tantôt en m² utiles (surface hors parties communes et parties construites). De manière générale, pour un appartement, il faut retirer 10 à 15% de la surface « construite » pour obtenir la partie « utile ».
Le Bon de visite
Tant en France qu’en Espagne, lorsqu’un agent immobilier vous fait visiter un bien, il vous fait signer un bon visite. Ce document atteste que vous avez visité le bien avec lui, et stipule que si vous achetez le bien, vous le ferez par l’intermédiaire de cet agent, auquel vous vous engagez à verser un dédommagement dans le cas où vous concluriez l’affaire sans lui.
La « reserva » d’un bien
En Espagne, dans bien des cas, si vous êtes intéressé par un bien immobilier et souhaitez faire une offre, l’agence immobilière qui commercialise le bien peut vous demander de verser une « reserva ». C’est un acompte généralement compris entre 500 et 2000 EUR, qui sert à « réserver le bien ». Concrètement, lorsque vous versez cet acompte, l’agence retire le bien du marché et vous entamez les négociations sur le prix avec le vendeur, en général au moyen d’une première offre d’achat. Si vous ne vous mettez pas d’accord, l’acompte vous est restitué. Si vous trouvez un terrain d’entente et allez au bout de la transaction, l’acompte sera déduit du prix de vente du bien.
Il ne faut pas confondre la « reserva » avec « las arras », c’est-à-dire le montant qui est versé, toujours à titre d’acompte, lors de la signature du « contrato de arras », dont nous parlerons un peu plus tard.
La « reserva » n’est pas obligatoire, mais c’est une pratique courante en Espagne, qu’on ne retrouve pas ou peu en France.
Du fait de la rédaction souvent peu claire, hasardeuse, et même parfois scandaleuse des documents que les agences immobilières demandent à l’acheteur potentiel au moment du versement de la « reserva », il existe de nombreux cas dans lesquels les agences refusent à l’acheteur potentiel la restitution des fonds, au prétexte que cette « reserva » était en réalité un engagement à acquérir le bien. C’est une arnaque fréquente qui touche beaucoup d’étrangers qui se sentent démunis dans ce genre de situation.
Chez Espagne Select Immobilier, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un agent immobilier sérieux ou un avocat qui parle votre langue et de ne rien signer ni rien payer, y compris au titre de la « reserva », si des zones d’ombre subsistent.
La promesse de vente et le « contrato de arras »
Lorsque l’acheteur et le vendeur arrivent à un accord sur le prix du bien après une offre d’achat acceptée, on signe en France comme en Espagne un document engageant les parties en préalable à la signature de l’acte de vente chez le notaire.
En France il s’agit du compromis de vente, ou promesse de vente, qui se fait généralement avec le notaire.
En Espagne, il s’agit du « contrato de arras ». Ce dernier ne se fait pas devant le notaire, il s’établit entre les parties, souvent via une agence immobilière qui propose un modèle de contrat, ou via un avocat lorsque les parties sont avisées et font appel à une assistance juridique. Lors de la signature de ce document, l’acheteur verse généralement un acompte représentant environ 10% du prix de vente du bien. Si finalement par la suite l’acte de vente n’est pas signé pour des causes imputables à l’acheteur, il perd la quantité versée au titre d’« arras ». Si on peut les imputer au vendeur, ce dernier doit reverser à l’acheteur le double de l’acompte versé.
Il est naturellement recommandé de se faire assister par un professionnel lors de l’établissement et de la signature du « contrato de arras ». En effet, sa rédaction est très libre, et les cas où l’une des parties se fait léser sont fréquents, en particulier concernant la répartition des frais de notaire. Dans la majorité des cas la partie flouée ne s’en rend jamais compte du fait de son ignorance de la loi. Faire appel à un avocat vous garantit par ailleurs, au-delà de la simple vérification du contrat, que toutes les vérifications sur le bien aient bien été faites.
Le NIE
Le NIE, ou « Número de Identificación de Extranjero », est comme son nom l’indique un numéro d’identification pour les étrangers, il est essentiellement utilisé à des fins fiscales, et il est nécessaire pour l’acquisition d’un bien ou même l’ouverture d’un compte bancaire. On peut demander un NIE dans tous les consulats d’Espagne, et dans la plupart des Commissariats de Police sur le territoire espagnol. Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour l’obtenir, vous pouvez rédiger un pouvoir en faveur de quelqu’un qui pourra l’obtenir pour vous.
Ouverture d’un compte bancaire et prêt hypothécaire
Pour acheter un bien en Espagne, il vous sera généralement demandé d’y ouvrir un compte bancaire, et d’effectuer la transaction par chèque de banque.
Par ailleurs, d’une manière générale, les banques espagnoles accordent des crédits hypothécaires aux non-résidents, mais dans des conditions moins favorables que pour les résidents. Elles prêtent en moyenne jusqu’à 60% de la valeur du bien, et proposent des taux plus élevés. Une grande majorité des prêts hypothécaires se font à taux variable, pratique encore dominante sur le marché espagnol, mais il est possible d’obtenir des prêts à taux fixes.
A noter : contrairement à ce qui se pratique en France, il est très rare que soit acceptée en Espagne dans le « contrato de arras » une clause stipulant que la non-obtention du prêt bancaire sollicité doit annuler la transaction et permettre la restitution de l’acompte versé. Il est donc très important de vous assurer que vous aurez bien accès au crédit dont vous avez besoin avant de signer le « contrato de arras ».
Le rôle du notaire
Il existe des différences significatives entre la France et l’Espagne concernant le rôle du notaire dans une transaction immobilière.
En France, le notaire (ou les notaires lorsque les parties sont avisées et demandent chacune à leur notaire d’intervenir) est en principe garant des intérêts de l’acheteur et du vendeur par son intervention dès la rédaction et la signature de la promesse de vente, son suivi jusqu’à la signature de l’acte, et le contrôle de tous les paiements qui passent par lui. Il effectue toutes les vérifications d’usage et en principe permet de sécuriser la transaction.
En Espagne c’est très différent. On ne voit en général le notaire qu’au moment de la signature de l’acte, où il vérifie que tous les documents nécessaires à la signature soient bien présents. Cependant le notaire n’a pas pour fonction de défendre les intérêts des parties, il vérifie simplement que tout soit conforme pour que l’acte soit signé et enregistré. Il ne participe pas à la rédaction du « contrato de arras », et il ne contrôle pas les paiements. Le règlement se fait en effet directement entre l’acheteur et le vendeur, et le paiement des impôts dus sur la transaction ne passent pas non plus par lui.
En conséquence, il est courant et fortement recommandé de se faire assister par un avocat pour défendre ses intérêts lorsqu’on souhaite réaliser une opération immobilière en Espagne.
Enfin, il faut noter qu’en Espagne, les agences immobilières, qui mettent souvent une certaine pression pour que les transactions se finalisent rapidement, ne sont presque jamais tenues responsables de quoi que ce soit lorsque surgit un problème une fois la vente réalisée, ce qui renforce la nécessité d’une assistance juridique de qualité.
Le mode de paiement : chèque ou virement ?
Dans la vie courante en Espagne, personne n’utilise de chèque, contrairement à ce qui se pratique encore en France. Il y a cependant une exception : les transactions immobilières.
Contrairement à ce qui se fait en France (paiements par virements bancaires supervisés par le notaire), l’achat d’un bien immobilier se fait en Espagne dans l’immense majorité des cas au moyen d’un paiement par chèque de banque.
En l’absence de contrôle du notaire sur les paiements par virement, c’est en effet la formule qui donne la meilleure garantie à l’acheteur et au vendeur : le chèque est remis au moment où l’acte est signé. Et comme c’est un chèque de banque, il engage la banque, et ne peut donc être sans provision.
Dans la majorité des cas, en raison des frais appliqués et parfois des délais, le vendeur demandera à ce que le chèque soit tiré sur une banque espagnole, et non sur une banque étrangère. C’est un élément à prendre en compte par l’acheteur, en particulier au niveau des délais pour la finalisation de la transaction : il faut prévoir l’ouverture du compte, son approvisionnement avec les fonds, puis l’émission du chèque de banque qui permettra d’effectuer la transaction.
Impôts et « Gestoria »
Les frais afférents à une opération immobilière en Espagne s’élèvent en général à 10 à 15% de la valeur du bien, ils incluent les impôts, les frais de notaire, les frais de registre, la commission éventuelle de l’agence immobilière, les frais éventuels d’avocat, et les frais de « Gestoria ».
Justement, qu’est-ce que la « Gestoria » ? C’est l’organisme qui va se charger d’effectuer le paiement des impôts, des frais de notaire et des frais de registre, et de remplir tous les formulaires qui doivent accompagner ces paiements, à la suite de la signature de l’acte de vente.
En principe, vous remettez au Gestor une provision le jour de la signature, avec laquelle il va effectuer toutes les démarches avant de vous remettre les justificatifs et le reliquat du paiement.
Le Gestor effectue ainsi l’une des tâches effectuées par le notaire dans le système français.
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter l’article : https://immobilierespagne.com/frais-taxes-lies-a-lachat-dun-bien-immobilier-espagne/