Cet article fait partie d’une série dans laquelle nous démystifions les croyances erronées et expliquons les concepts de base de l’investissement immobilier, révélant ainsi l’opportunité unique que représente ce marché.
Il est important de noter que cette série d'articles est à titre informatif uniquement et ne doit pas être interprétée comme une recommandation d'investissement. Tout investissement comporte des risques, il est donc crucial de réaliser une analyse approfondie avant de prendre toute décision financière. Il est recommandé de consulter un conseiller financier professionnel pour obtenir des conseils personnalisés.
Dans cette série d’articles, nous aborderons des questions telles que :
- Existe-t-il vraiment des alternatives à l’investissement immobilier ?
- Qu’est-ce qui rend l’investissement immobilier unique ?
- Pourquoi, contrairement à la croyance populaire, il n’est pas toujours une perte d’argent de contracter un prêt ?
- Pourquoi est-il rentable de demander un prêt proche de 100 % ?
- Pourrait-il être plus rentable de demander un prêt pour acheter une propriété que de payer comptant ?
- Quelle est l’importance de l’inflation lors du calcul du coût de votre prêt et des bénéfices de votre propriété ?
- Quand est le meilleur moment pour acheter un bien immobilier ?
- Pourquoi vaut-il mieux acheter une propriété avec un prêt plutôt qu’une voiture ?
- Pourquoi, d’un point de vue purement économique, devriez-vous louer votre logement tout en achetant des propriétés pour les louer ?
- Quelles propriétés sont les plus rentables ?
- Le facteur psychologique : pourquoi ne devons-nous pas toujours agir selon l’idéal économique ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet et de commencer à aborder ces questions à travers différents articles, il est fondamental de comprendre les bases : comment fonctionne le système économique, qu’est-ce que l’inflation et pourquoi avons-nous peur d’investir : https://immobilierespagne.com/existe-t-il-vraiment-des-alternatives-a-linvestissement-immobilier/
Entrons dans le vif du sujet :
Qu’est-ce qui rend l’investissement immobilier unique ?
- Il est relativement sûr, c’est-à-dire qu’il comporte peu de risques (tant la valeur des biens immobiliers que celle des loyers a tendance à augmenter au fil du temps).
- Il est relativement facile à réaliser. Malgré le faible niveau de culture financière en Europe en général, l’investissement immobilier est courant dans presque toutes les familles, peut-être parce qu’il touche à un pilier fondamental de notre vie : avoir un foyer. C’est donc l’un des investissements les plus répandus et les mieux connus.
- Il offre généralement l’une des rentabilités les plus élevées parmi les différents types de véhicules financiers, même s’il peut parfois mal tourner, comme tout autre investissement.
« Est-ce cela qui rend l’investissement immobilier unique ? Je le savais déjà. »
Bien sûr, ces éléments sont importants, car ce sont des qualités à ne pas négliger. Mais ce qui rend vraiment l’investissement immobilier unique, c’est quelque chose que la plupart des gens considèrent comme un inconvénient, alors qu’en réalité, c’est un avantage spectaculaire. Cet avantage réside dans le fait que c’est le seul investissement que vous pouvez réaliser en utilisant l’argent de tiers.
« Et cela est spécial ? La banque nous arnaque avec les intérêts. »
Continuez à lire, nous en parlerons plus loin dans cet article, et vous serez sûrement surpris.
Mais avant de parler des intérêts, concentrons-nous d’abord sur le moment et la manière dont la banque pourrait nous prêter de l’argent.
La banque peut nous prêter de l’argent pour certaines dépenses ou certains investissements :
- Pour les dépenses, par exemple, on pourrait demander un prêt pour acheter un véhicule, ou un prêt personnel pour partir en vacances, etc. Ces prêts sont accordés à des taux d’intérêt bien plus élevés que ceux destinés à l’achat d’une propriété immobilière (la banque sait qu’un véhicule perdra presque certainement de la valeur, tandis qu’un bien immobilier a de grandes chances d’en gagner, d’où la différence de taux d’intérêt entre ces types de prêts). Quoi qu’il en soit, bien que l’achat d’un véhicule puisse être une nécessité, l’achat d’un véhicule n’est pas un investissement : vous ne recevrez pas de retour économique en le possédant, mais plutôt le contraire.
- Pour les investissements, en revanche, une banque ne nous accorderait un prêt que pour acheter une propriété immobilière ou, avec beaucoup plus de difficultés et à des taux d’intérêt plus élevés, pour créer une entreprise. En mettant de côté les taux d’intérêt élevés, qui sont loin d’être négligeables, il convient de noter que les entreprises ne sont généralement pas considérées comme des investissements à proprement parler, mais plutôt comme une décision professionnelle, car elles nécessitent (du moins au départ) une gestion active importante, sont plus difficiles à vendre, et leur rentabilité prend généralement plus de temps à se concrétiser, etc. Par conséquent, puisque la création d’une entreprise n’est pas un investissement en tant que tel et que les intérêts sur son prêt seront énormes, le seul investissement pour lequel il est possible de demander un prêt est l’investissement immobilier.
Acheter pour louer ou acheter la maison dans laquelle vous voulez vivre
Cette question nécessite une analyse approfondie, que nous aborderons dans notre prochain article. Bien que les deux options soient légitimes, dans cet article, nous nous concentrerons exclusivement sur l’achat d’un bien immobilier dans le but de le louer. En effet, l’achat d’une maison pour y vivre n’est pas considéré comme un investissement en tant que tel, et ici, nous analysons spécifiquement l’achat immobilier en tant qu’investissement.
La banque et l’investissement immobilier
Vous êtes-vous déjà rendu compte qu’une banque vous prête de l’argent pour investir dans l’immobilier, mais pas pour d’autres types d’investissements, comme la bourse ?
« C’est normal, la bourse est super risquée et l’investissement immobilier ne l’est pas. »
Est-ce vraiment vrai ? Bien que nous mettions en avant dans cet article les vertus qui font de l’investissement immobilier un domaine unique et incomparable, la réalité en termes de rentabilité peut être surprenante.
Comparaison de la rentabilité à long terme (ajustée en fonction de l’inflation) au cours des 100 dernières années :
Rentabilité locative :
- États-Unis : Environ 5-7 % par an.
- Europe : Environ 4-6 % par an.
Rentabilité de l’appréciation des prix de l’immobilier :
- États-Unis : Environ 1-2 % par an.
- Europe : Environ 1-2 % par an.
Rentabilité de la bourse (S&P 500) :
- États-Unis : Environ 7-8 % par an.
- Europe : Environ 5-8 % par an.
En d’autres termes, après avoir tenu compte de l’inflation, la rentabilité totale de l’investissement immobilier (loyer plus appréciation des prix des biens) est de 5-8 % par an en Europe, comparée à 5-8 % pour la bourse. Aux États-Unis, la rentabilité est de 6-9 % pour l’immobilier contre 7-8 % pour la bourse. Pratiquement la même rentabilité !
Pourquoi l’investissement immobilier est-il alors si attractif s’il ne dépasse pas la rentabilité de la bourse ?
Bien que nous n’allions pas approfondir cet aspect, il est important de rappeler que la rentabilité mentionnée de la bourse se réfère aux actions, qui, à court terme, sont plus volatiles que le marché immobilier. À long terme, bien que les deux véhicules financiers aient une rentabilité similaire, la bourse peut subir de plus grandes fluctuations, positives comme négatives. Cela signifie que si les deux sont également rentables à long terme, la meilleure option est le véhicule financier avec la moindre volatilité, à moins de pouvoir prédire les hausses et baisses du marché.
Le pouvoir du prêt dans l’investissement immobilier
Mais ce qui distingue réellement l’investissement immobilier, c’est la possibilité d’utiliser de l’argent qui ne vous appartient pas, c’est-à-dire de financer l’achat par un prêt. Contrairement aux autres véhicules d’investissement, où vous ne pouvez investir que votre propre capital, l’investissement immobilier vous permet d’acquérir un bien d’une valeur bien supérieure à celle que vous possédez réellement.
Par exemple, en bourse, si vous avez 20 000 €, vous ne pouvez investir que cette somme et en tirer une rentabilité. En revanche, dans le marché immobilier, vous pourriez avoir moins de 20 000 € et pourtant investir dans une propriété de bien plus grande valeur (50 000 €, 100 000 €, 200 000 €, etc.), maximisant ainsi la rentabilité sur un investissement de plus grande envergure.
Pourquoi l’investissement immobilier est-il vraiment unique ?
Plutôt que de nécessiter un capital initial, vous avez besoin de stabilité financière pour obtenir un prêt. Si vous y parvenez, même sans économies substantielles, vous pouvez commencer à générer un rendement économique sur un bien que vous n’auriez jamais pu acquérir autrement.
Comme mentionné précédemment, la rentabilité de la bourse est comparable à celle du marché immobilier, mais vous ne pouvez pas emprunter 100 000 € à la banque pour investir en bourse. Par contre, vous pouvez demander ce montant pour acheter un appartement, même si vous ne l’avez pas sur votre compte. Autrement dit, vous n’avez pas besoin d’attendre d’avoir cet argent pour pouvoir investir cette somme.
Et c’est ce qui rend cette situation simplement unique. Vous n’avez pas besoin d’économiser ; vous empruntez 100 000 €, et dès le premier jour, vous commencez à en tirer un rendement.
« Comment ça, vous générez un rendement ? Vous n’avez toujours pas mentionné qu’en plus de rembourser le prêt, vous devez également rembourser les intérêts de la banque. Vous allez investir dans un bien de 100 000 €, mais vous finirez par payer beaucoup plus. »
Bien, il est temps de clarifier ce point.
Pourquoi est-il rentable de demander un prêt, et en plus proche de 100 % ?
À partir de maintenant, nous supposerons toujours que la banque nous prête 100 % de la valeur du bien immobilier. Bien que cela ne soit pas impossible, c’est quelque chose de difficile à obtenir. En Espagne, le pourcentage maximum se situe généralement autour de 80 %. Quoi qu’il en soit, nous supposerons un prêt à 100 % de la valeur des biens pour simplifier les calculs et rendre les explications plus claires.
La meilleure façon d’expliquer cela est avec des chiffres et des comparaisons. Imaginons deux scénarios : dans le premier, Jean possède 100 000 € sur son compte et achète un bien immobilier de 100 000 € avec cet argent ; dans le second, Marie a également 100 000 € sur son compte, mais décide d’acheter un bien de 100 000 € avec l’argent de la banque, et non le sien.
Jean :
Dès le premier jour, Jean perd toutes ses économies liquides (100.000 €) pour devenir propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 100.000 €
- – Il perd la rentabilité que ses 100.000 € pouvaient lui apporter.
- + Il gagne la rentabilité que lui apporte un bien immobilier de 100.000 €.
- + Il gagne la tranquillité de ne pas avoir à payer d’hypothèque et d’avoir le bien immobilier à son nom dès le premier jour.
- – Il perd la tranquillité de ne plus avoir d’économies et de ne plus avoir de coussin financier en cas d’imprévu médical, financier, etc.
Si nous supposons que le bien immobilier génère un rendement net de 6 % (rendement assez abordable pour des biens de cette valeur en Espagne), les chiffres de Jean seront les suivants :
- + 6.000 € / an de bénéfices nets.
- – 16 ans et 8 mois pour retrouver 100.000 € sur son compte, sans tenir compte de l’inflation*.
María :
Dès le premier jour, Maria profite de la rentabilité d’un bien immobilier de 100.000 €, même si elle met du temps à en « devenir propriétaire » à part entière (jusqu’à ce que le prêt soit remboursé), et elle peut continuer à rentabiliser les 100.000 € liquides qu’elle conserve sur ses comptes.
- + Elle gagne la rentabilité que lui apporte un bien immobilier de 100.000 €.
- + Elle continue de bénéficier de la rentabilité que lui apportent ses 100.000 €.
- – Elle perd le montant du coût des intérêts du prêt contracté.
- + Elle gagne la tranquillité de ne pas se retrouver décapitalisée
- – Elle perd la tranquillité de devoir faire face à un prêt à long terme.
Si nous supposons que le bien immobilier génère un rendement net de 6 %, les chiffres de Maria seront les suivants :
- 6.000 € / an de bénéfices nets grâce à l’immobilier et d’autres x € / an pour avoir investi ses 100.000 €.
- 421,60 € / mois de frais pour l’hypothèque**.
Il est vrai qu’on pourrait dire que Jean ne perd pas ses 100.000 €, mais qu’il les transforme en un bien immobilier de cette valeur. Mais d’un point de vue purement économique, être propriétaire avant ou après du bien immobilier ne vous avantage en rien. Même si on peut dire que Maria ne sera la propriétaire absolue du bien qu’une fois son prêt remboursé, la réalité est que dès le premier jour, elle peut profiter de sa rentabilité.
Par conséquent, ce que nous avons est que : Jean met 16 ans et 8 mois pour récupérer ses 100.000 € ou 25 ans si nous prenons en compte l’inflation*. Maria met 30 ans pour terminer le remboursement de son prêt**, mais sans sortir un seul euro de sa poche. Elle commence à payer son bien immobilier et même à réaliser un petit bénéfice économique dès le premier jour de son achat.
Quelle situation vous semble meilleure ?
*Si nous sommes stricts dans le cas de Jean, nous devrions également prendre en compte les éléments suivants :
D’une part, ses bénéfices mensuels devraient normalement augmenter en fonction de l’inflation. Mais d’autre part, nous ne devons pas seulement calculer le temps nécessaire pour récupérer ses 100.000 € en termes nominaux, mais aussi le temps nécessaire pour récupérer la valeur de ces 100.000 €. Si nous ne réajustons pas les loyers en fonction de l’inflation, après presque 17 ans, Jean récupérera 100.000 €, mais ces 100.000 € après 17 ans ne correspondront pas à 100.000 € avec une inflation annuelle de 3 %, mais plutôt à 58.400 €.
Même si le loyer est ajusté à l’inflation (3 %), Jean ne récupérera pas ses “100.000 €” en 16 ans et 8 mois, mais plutôt en 25 ans !
Les revenus obtenus après 25 ans seraient autour de 200.000 € si les bénéfices étaient ajustés à l’inflation année après année. 200.000 € en 2049 correspondent à 100.000 € en 2024 en termes de pouvoir d’achat si une inflation de 3 % par an est maintenue.
** Si nous voulons être rigoureux économiquement, nous devons noter un détail non négligeable : lorsque nous remboursons une hypothèque sur une longue période, la valeur nominale de cette hypothèque est fixe, mais sa valeur réelle diminue !
Coût annuel de l’hypothèque en termes réels (en tenant compte de 3 % d’inflation annuelle) :
Année 1 : 5.059,20 €
Année 2 : 4.911,84 €
Année 3 : 4.768,78 €
Année 4 : 4.629,88 €
Année 5 : 4.495,03 €
Année 6 : 4.364,11 €
Année 7 : 4.237,00 €
Année 8 : 4.113,59 €
Année 9 : 3.993,78 €
Année 10 : 3.877,46 €
Année 11 : 3.764,52 €
Année 12 : 3.654,87 €
Année 13 : 3.548,42 €
Année 14 : 3.445,07 €
Année 15 : 3.344,73 €
Année 16 : 3.247,31 €
Année 17 : 3.152,73 €
Année 18 : 3.060,90 €
Année 19 : 2.971,75 €
Année 20 : 2.885,19 €
Année 21 : 2.801,16 €
Année 22 : 2.719,57 €
Année 23 : 2.640,36 €
Année 24 : 2.563,45 €
Année 25 : 2.488,79 €
Année 26 : 2.416,30 €
Année 27 : 2.345,92 €
Année 28 : 2.277,60 €
Année 29 : 2.211,26 €
Année 30 : 2.146,85 €
Ce calcul montre comment la valeur réelle des mensualités de l’hypothèque diminue chaque année en raison de l’inflation. Au cours des 30 années, l’inflation réduit significativement la valeur des mensualités en termes de pouvoir d’achat. Nous continuerons à payer 5.059,20 € par an, mais cet argent représentera chaque année une valeur réelle plus basse, comme le montrent les chiffres ci-dessus.
Est-il vrai que l’inflation utilisée comme exemple est un peu élevée ?
Oui, il est vrai que l’inflation de 3 % utilisée dans cet exemple peut sembler élevée. En effet, dans les pays occidentaux, à l’exception des années suivant la pandémie de coronavirus, l’inflation moyenne se rapproche plutôt de 2 %. De plus, même si l’inflation est une réalité persistante, tous les prix (qu’ils soient des dépenses ou des revenus) ne s’ajustent pas automatiquement à l’inflation.
Ainsi, bien que les chiffres présentés puissent être légèrement exagérés, la réalité reste relativement proche lorsque l’on prend en compte l’inflation dans nos calculs par rapport à lorsqu’on ne la prend pas en compte.
Mais alors, est-ce mal d’acheter une propriété avec mon argent ?
Non, mais même si cela peut sembler incroyable, d’un point de vue économique, il est encore plus avantageux de profiter d’un prêt lors de l’achat d’une propriété pour investir.
Si tu paies la propriété avec ton argent, tu perds ta liquidité pour la convertir en possession d’une propriété de cette valeur. Et au bout de quelques années, tu finiras par « récupérer » ton argent liquide (tu ne l’as jamais vraiment perdu puisque tu as simplement transformé de l’argent liquide en propriété).
En revanche, si tu utilises un prêt bancaire, à aucun moment tu n’engages ta liquidité, et la rentabilité de ta propriété te permet non seulement de rembourser l’hypothèque, mais aussi de réaliser un bénéfice. Cela, sans compter que ton argent liquide que tu as conservé peut être investi et te rapporter davantage. De cette manière, au lieu de mettre du temps à « récupérer » ton argent liquide, tu mets du temps à devenir propriétaire de ton logement. Mais bien sûr, tu réussis à le faire non seulement sans avoir investi, mais en obtenant des bénéfices dès le premier jour.
Quel type de prêt est idéal ? Fixe, variable ou mixte ?
Si vous avez une connaissance des prêts ou avez lu notre article à leur sujet, vous savez que les deux grandes différences entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt à taux variable (le mixte est essentiellement un variable qui commence comme fixe pendant quelques années) sont :
- Les prêts hypothécaires à taux variable ont généralement des mensualités initialement plus basses comparées aux prêts fixes (les banques préfèrent souvent vendre ce type de prêts).
- Les prêts à taux variable voient leurs mensualités fluctuer en fonction des taux d’intérêt, pouvant donc baisser mais aussi monter.
- Les prêts hypothécaires à taux fixe ont des mensualités qui ne varient pas.
Pour cela, nous recommandons des prêts à taux fixe. Tout d’abord, parce que si les taux baissent beaucoup, nous pourrons toujours renégocier le prêt. Mais aussi parce qu’en cas d’augmentation des taux d’intérêt, nous serons protégés. Avec un prêt à taux fixe, nous pouvons calculer la rentabilité de notre bien immobilier sans surprises, car le prix ne variera pas.
Dans le monde de l’investissement, un bon investisseur est plus celui qui minimise les pertes plutôt que celui qui maximise les gains. Cela signifie qu’il ne cherche pas à prédire le comportement du marché, mais qu’il s’efforce de faire des calculs aussi fiables que possible.
Évaluation Finale
L’objectif de cet article n’est pas de suggérer que le lecteur doit seulement envisager d’acheter une propriété comme investissement locatif avec un prêt à taux fixe de 30 ans et à 100 % ou aussi proche que possible de ce montant. Comme nous le verrons dans nos prochains articles, de nombreux autres facteurs doivent être pris en compte, comme l’aspect psychologique, qui est l’un des plus importants mais parfois sous-estimés.
L’idée de cet article est simplement de démontrer au lecteur que demander un prêt ne doit pas être perçu comme une mauvaise idée, bien au contraire, et qu’il est erroné de donner trop d’importance au coût final du bien immobilier lorsqu’il est payé par un prêt avec intérêts.