Fraudes immobilier en Espagne

Les problèmes les plus fréquents lors de l’achat d’une maison en Espagne

L’achat d’une maison en Espagne, comme dans tout autre pays, comporte certains risques que bon nombre d’acheteurs et parfois de vendeurs ignorent et qu’il est possible d’éviter. Les conseils et l’accompagnement d’un professionnel permettent d’identifier ces risques et de résoudre les problèmes éventuels avant qu’ils n’aient entraîné de fâcheuses complications qui pourraient se traduire par du stress, du temps perdu, et des dépenses non prévues.

En général, et bien que ces problèmes se posent également aux Espagnols, ils sont accentués lorsqu’une des deux parties (acheteur ou vendeur) de l’opération est étrangère. Certaines agences ou propriétaires peu scrupuleux profitent de la méconnaissance de la langue et des règles du jeu de leur interlocuteur et en tirent avantage lors du déroulement et de la finalisation de la transaction immobilière.

Nous avons régulièrement affaire à des clients francophones satisfaits de la transaction qu’ils ont réalisée, ignorant qu’on leur a fait payer des frais qui auraient dû être réglés par l’autre partie…

Les problèmes les plus fréquemment rencontrés lors de l’acquisition d’une maison en Espagne

Nous indiquerons quels sont les problèmes les plus couramment rencontrés par les personnes qui achètent des biens immobiliers en Espagne et comment les éviter.

Imposition d’une double commission.

En Espagne, toutes les agences immobilières sérieuses facturent des commissions allant de 5 à 7,5% de la valeur du bien immobilier, soit en totalité au vendeur, soit en partie au vendeur et en partie à l’acheteur. Ces différences dans la manière de faire ne tiennent pas au professionnalisme de l’agence mais aux pratiques régionales et locales.

Par exemple, dans la ville de Valence, les commissions ne sont pas incluses dans le prix du bien affiché, tandis que dans d’autres zones très proches, comme Benidorm, le prix annoncé inclut la commission de l’agence immobilière.

› Lisez cet article pour plus d’informations sur les commissions immobilières: les commissions immobilières en Espagne.

Quel problème cela peut-il poser ?

Comme nous l’avons déjà mentionné, toutes les agences ne sont pas fiables. Dans une région où la pratique est de facturer l’intégralité de la commission au vendeur, une agence malhonnête ayant déjà inclus sa commission dans le prix de vente, et la facture donc en principe intégralement au vendeur, pourrait par ailleurs demander à l’acheteur de régler une commission de 3%, profitant de sa méconnaissance des pratiques locales. Ce n’est pas illégal, mais c’est malhonnête.

Ce piège peut être particulièrement difficile à détecter pour les étrangers qui ne maîtrisent pas bien la langue et qui ne savent pas très bien comment fonctionnent les agences immobilières en Espagne. Le client pourrait même se réjouir de la prestation fournie par cette agence immobilière en pensant qu’il a payé une commission bien inférieure (3%) à ce qui est généralement facturé (5 à 7,5%) alors qu’il aura payé en réalité une commission de 8 à 10,5% de la valeur du bien, ce qui est bien au-dessus de ce qui se pratique dans la profession.

L’imposition d’une double commission peut représenter une dépense supplémentaire très significative pour l’acheteur, et sans qu’il s’en rende compte.

Effectuer la « réservation » de la propriété de manière incorrecte

Absolument aucun paiement ne doit être effectué sans la signature d’un contrat correspondant et protégeant l’acheteur et le vendeur.

Lorsqu’un étranger se trouve en Espagne et décide de « réserver » une propriété qu’il a décidé d’acheter, il est courant qu’il paie un acompte en signe d’engagement, avant de compléter cet acompte par un virement pour arriver au montant qu’il s’engage à verser pour réserver le bien dans le cadre de la signature du compromis de vente (contrato de arras), et qui peut s’élever jusqu’à 10% de la valeur du bien.

Même l’acompte initial, généralement un petit paiement de 1000 à 2000 EUR, doit être accompagné d’un contrat signé qui protège les deux parties. Ne rien signer, c’est prendre le risque inutile et pouvoir perdre de l’argent sans possibilité de recours.

De la même manière, le paiement du montant restant pour arriver aux 10% de la valeur de la propriété doit être accompagné de la signature du compromis de vente qui liste les engagements des deux parties, indique clairement dans quel cadre la transaction doit se faire, et protège l’acheteur comme le vendeur dans le cas où les engagements de l’un ou de l’autre ne serait pas respecté ou si des complications apparaissent.

Il est courant que des agences immobilières peu scrupuleuses ou simplement peu compétentes protègent leurs propres intérêts (le versement de la commission qui leur reviendra dans l’opération), ceux du propriétaire, et non ceux de l’acheteur, en particulier étranger.

Si une transaction engagée et pour laquelle un compromis de vente a été signé n’est pas finalisée devant le notaire pour des raisons imputables à l’acheteur avant la date convenue dans le contrat, le vendeur conserve en principe la totalité des 10% versés pour la réservation, mais si la transaction n’est pas finalisée à cause du vendeur, il doit restituer la totalité de la réservation à l’acheteur avec un intérêt de 100%. En d’autres termes, si la réservation est de 10 000 € et que l’acte de vente n’est pas signé devant le notaire avant la date convenue pour des raisons imputables au vendeur, ce dernier doit remettre 20 000 € à l’acheteur, soit le double du montant versé initialement.

Il est donc très important pour le vendeur et pour l’acheteur que la date fixée dans le compromis de vente laisse le temps à chacun de réaliser les démarches nécessaires à la finalisation de la transaction (par exemple l’obtention du NIE, l’ouverture d’un compte bancaire, etc.). D’un côté comme de l’autre le non-respect des délais peut signifier une grosse perte, en argent et en temps.

En pratique, même quand la date est dépassée à cause de l’acheteur, l’agence et le vendeur se montrent le plus souvent compréhensifs, mais s’ils reçoivent par ailleurs une offre d’un autre acheteur le vendeur a tout à fait le droit de conserver la réservation reçue et de conclure une nouvelle transaction avec le nouvel acheteur.

Et quand la date est dépassée à cause du vendeur, il ne restitue presque jamais le double du montant reçu. Si l’acheteur veut faire valoir ses droits, il doit engager une procédure juridique longue, coûteuse, et sans garantie de succès dans le cas où le vendeur n’aurait plus les fonds disponibles.

Problèmes liés à l’achat d’une propriété à distance

Bien que cela puisse sembler être le piège le plus facile à éviter, de nombreuses personnes effectuent encore des achats immobiliers à distance sans se déplacer. Ils font entièrement confiance à l’annonce consultée sur internet, puis à l’agence qui a positionné cette annonce et qu’ils contactent par email ou par téléphone. On peut mettre une annonce sur Internet, même sur les sites les plus consultés, sans que personne n’ait vérifié si la maison existe réellement ou si elle est dans le même état que sur les photos.

Communiquer par email ou par téléphone avec le vendeur ou avec agence qui semble crédible n’est pas suffisant. Il est important de se déplacer ou de faire visiter le bien par une personne de confiance, et d’effectuer toutes les vérifications d’usage sur le bien (titularités, hypothèque éventuelle, charges, etc.) avant de s’engager dans une transaction.

Les paiements en suspens

Avant d’acheter un bien, il est important de vérifier que le vendeur est à jour concernant les paiements de la taxe foncière (IBI), des charges de copropriété, de l’eau, de l’électricité, etc. Dans le cas contraire, si rien n’est prévu dans le compromis de vente et lors de la signature de l’acte devant le notaire, le nouveau propriétaire sera responsable de tous ces paiements.

Si le bien a été hypothéqué, l’hypothèque doit être levée le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Paiement pour des services qui ne correspondent pas à l’acheteur

Les mauvaises pratiques les plus courantes consistent à faire payer à l’acheteur étranger des frais qui devraient être réglés par le vendeur, notamment une partie des frais de notaire. Même s’il est vrai que l’acheteur doit faire face à la plupart des dépenses liées à une transaction immobilière, certains paiements doivent en principe être effectués par le vendeur.

Par exemple, si le propriétaire d’une maison l’a hypothéquée, l’hypothèque est inscrite au registre de la propriété. Même si l’hypothèque a été levée, il appartient au vendeur, lors de la signature de l’acte de vente, de régler les frais afférents à la suppression l’inscription de l’hypothèque au registre (la “cancelación registral”), et non à l’acheteur.

Autre exemple, lorsque le vendeur est non résident, il doit reverser 3% de la valeur du bien aux impôts une fois la vente finalisée. S’il ne le fait pas, l’administration peut réclamer cette somme à l’acheteur.

Fréquemment, l’ignorance ou la mauvaise foi de nombreux propriétaires ou agences conduisent l’acheteur à débourser des milliers d’euros qu’il n’aurait pas dû régler.

Conclusion

Pour éviter tous ces désagréments, il est fortement recommandé de faire appel à une agence ayant des avocats spécialisés dans l’immobilier pour vous accompagner, protéger au mieux vos intérêts et vous assurer du respect des bonnes pratiques. Vous serez naturellement gagnant, et aurez l’esprit tranquille.

La moitié de nos clients nous contactent pour nos services d’agence immobilière, c’est-à-dire pour la recherche d’un bien et notre accompagnement jusqu’à la finalisation de la transaction. L’autre moitié fait appel à nous pour notre service d’accompagnement juridique avec l’un de nos avocats francophones.

Chez Espagne Select, tous nos conseillers immobiliers et nos avocats parlent français. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez acheter ou vendre une propriété en Espagne ou si vous avez déjà trouvé la maison de vos rêves mais que vous souhaitez que tout le processus se déroule dans les règles.

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